又一家“大型房企”完成境内外债务重组
ailucy 2023年12月01日 星期五 上午 7:54
继融创后，中国奥园成为又一家完成境内外债务重组的大中型房企。
01债务重组11月29日，中国奥园（3883.HK）公告称，公司境外债务重组获得通过。
公告显示，中国奥园两个计划分别以占有表决权金额79.11%及88.31%的出席债权人通过现场或委派代表的方式投票赞成奥园重组方案，待相关法院聆讯裁决后正式生效。
中国奥园公告
根据此前披露的境外债务重组方案，中国奥园计划发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换。
包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。本次方案获得通过，预计将提升中国奥园净资产，暂时减轻其债务压力。
2021年11月，中国奥园爆出经营困境，此后公司启动全面债务重组，并开始不断出售资产。
今年7月，中国奥园首次公告境外债重组方案，披露境外债务重组主要条款获主要债权人小组代表支持，随后与债权人小组成员签订重组支持协议。
次月，持有中国奥园现有票据本金金额75.89%的债权人正式签署或同意重组支持协议。
10月31日，中国奥园表示就重组事宜已通过香港等地法院聆讯，公司及其关键离岸子公司Add Hero Holdings Limited计划将于11月28日举行计划债权人会议。
综合法院裁决惯例，以及前期奥园多数债权人投票意愿，能通过法院裁决排期表决，基本表明中国奥园耗时两年的债务重组工作接近完成。
在境内债方面，今年9月中国奥园存续的12只境内公开债务产品全部通过整体展期，展期年限均为3年。
这意味着，继融创后，中国奥园成为又一家完成境内外债务重组的大中型房企。
02已经资不抵债据官网介绍，中国奥园1996年在广州成立，2007年在香港上市，已成为涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、美丽产业等板块的千亿级综合性企业集团。
奥园集团拥有中国奥园（3883.HK）、奥园美谷（000615.SZ）等上市公司。
中国奥园官网
2021年和2022年，中国奥园分别累计实现物业合同销售金额约1210.3亿元和202.2亿元。
今年上半年，中国奥园未经审核物业合同销售额累计约74.8亿元，其销售持续疲软，呈断崖式下滑。
在土地储备方面，截至6月末，中国奥园共拥有259个项目，土地储备总建筑面积约2822万平方米，权益建筑面积约2313万平方米。
此外，中国奥园拥有的城市更新项目规划总建筑面积达约3066万平方米，规划可售面积约9万平方米。
从业绩方面看，中国奥园已经连续两年亏损，2021、2022年其实现归母净利润分别 为-330.75亿和-78.43亿，分别同比变动-659.9%、76.3%。
2023年上半年，中国奥园实现营收109亿元，实现归母净利润-29.45亿元，经营性现金流净额为-2.71亿元。
归母净利润
在盈利能力方面，2021年和2022年中国奥园销售毛利率分别为-23.86%和4.49%；今年上半年为6.78%。
截至2023年6月末，中国奥园总资产为2218.21亿元，总负债2423.53亿元，净资产-205.32亿元，自2021年起开始资不抵债。
《小债看市》分析债务结构发现，中国奥园主要以流动负债为主，占总债务的96%，债务结构非常不合理。
截至相同报告期，中国奥园流动负债有2334.7亿元，其中短期负债高达1031亿元。
相较于短债压力，中国奥园流动性趋于枯竭，其账上现金及现金等价物仅有33.74亿元，现金短债比低至0.03，公司短期偿债压力巨大。
除此之外，中国奥园还有88.83亿元非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计57.72亿元。
整体来看，中国奥园的刚性债务合计1088.72亿元，主要以短期有息负债为主，带息负债比为45%。
从债务结构看，中国奥园银行及其他借款为744.71亿元，优先票据及公司债券约344.01亿元。
从融资渠道看，中国奥园渠道较为多元，除了发债和借款，其还通过股权融资、应收账款、股权质押等方式融资。
在现金流方面，2021年以来中国奥园筹资性现金流持续净流出，公司融资渠道遇阻，面临再融资压力巨大。
筹资性现金流
从资产质量方面看，中国奥园其他应收款高达495.09亿元，不仅规模较大对资金占用，还存在回收风险。
总得来看，中国奥园销售持续疲软，业绩亏损，对债务和利息的保障能力恶化；资不抵债，现金流紧张，短期偿债压力巨大。
03“郭承包”郭梓文人称“郭承包”，他出生于番禹一个教师家庭，童年丧父，当过车间电工、设计师。
上世纪90年代初，郭梓文用借来的5万元搞承包了当时负债累累的番禺建安装饰公司，淘到第一桶金，并打响了”郭承包”的名号。
当时，郭梓文先后承包了五家国企，成为番禺承包国营企业和承包企业最多的人。
在房地产业低迷的1996年，郭梓文却结束所有承包企业，开始投资房地产，在一块荒地上推出的第一个楼盘“金业别墅花园”大获成功。
1998年，郭梓文受洛杉矶奥运会承包商杰伯·罗斯的启发，结合当时广州“请吃饭不如请出汗”的潮流，提出了“体育休闲＋地产”的复合地产开发理念，在番禺洛溪建造的“广州奥林匹克花园”一炮而红，他也成为“复合地产”创始人。
中国奥园董事会主席郭梓文
次年，郭梓文提出“房地产连锁经营”的构想，邀请中体产业加盟奥园，双方先后合作开发了广州奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园、南国奥林匹克花园、上海奥林匹克花园等项目。
短短几年间，郭梓文的“奥园”在国内许多大城市拔地而起，迅速从广州红遍全中国。
但就在郭梓文呼风唤雨憧憬着地产之巅时，寒潮却突然而至，
2002年底，中体与中国奥园闹起了分家，双方为奥林匹克名称的专利权反目。
第二年初，中国奥园买下诚成文化欲借壳上市，不料却深陷贷款担保黑洞的漩涡，令上市计划搁浅。
随后，在房地产业的风口浪尖上，奥园集团急转直下，郭梓文面临资金链断裂和人员流失风险，在建的广州南沙奥园等项目也陷入停滞，公司内一批批任职多年的管理层骨干相继离开，郭梓文也渐渐消失在人们视野中。
四年卧薪尝胆后，郭梓文很不情愿地将奥园卖给了美国国泰财富基金，而这次大胆的资本整合，却给奥园带来了新的生机。
2007年10月，在上市重组引资中历经坎坷的奥园终于在香港联交所主板上市，当天股价大涨30%，42岁的郭梓文又重新出现在财富的光环中。
当年，郭梓文身家暴涨至80亿元，位列《2007胡润房地产富豪榜》第28名。
2015年起，中国奥园拿地城市开始向长三角倾斜，且布局城市更多为多元，不仅有较高能级的城市，还出现不少三四线城市。
近年来，中国奥园业绩高歌猛进，2019年一举跃入“千亿俱乐部”，但其在速度上的优势，一定程度上是用撒网式并购投资的方式换取的。
2021年下半年，房地产行业变天，奥园随即陷入危机。
此后，奥园启动全面债务重组，通过出售资产、项目战略合作、引入战投等系列自救动作。
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